Một tin vui đặc biệt dành cho hàng triệu hộ gia đình trên cả nước: Kể từ ngày 15/09/2025, một quy định đột phá chính thức có hiệu lực, cho phép hai trường hợp cụ thể được miễn phí lên thổ cư 100% tiền sử dụng đất. Đây là một trong những chính sách nhân văn và được mong chờ nhất, cụ thể hóa tinh thần của Luật Đất đai 2024, nhằm tháo gỡ các vướng mắc lịch sử về đất đai, đảm bảo quyền lợi và giảm gánh nặng tài chính cho người dân. Vậy bạn có thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi vàng này không? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết, cung cấp hướng dẫn đầy đủ để bạn không bỏ lỡ quyền lợi quan trọng của mình.
Tại sao chính sách miễn tiền sử dụng đất này lại là tin vui lớn cho người dân?
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất vườn, ao sang đất ở (hay còn gọi là “lên thổ cư”) luôn là một trong những khoản chi phí lớn nhất, đôi khi lên tới hàng trăm triệu hoặc cả tỷ đồng, trở thành rào cản lớn đối với nhiều gia đình. Việc ban hành chính sách miễn giảm này mang lại những lợi ích to lớn và thiết thực.
Tiết kiệm chi phí đáng kể khi hợp thức hóa đất ở.
Đây là lợi ích trực tiếp và rõ ràng nhất. Thay vì phải chuẩn bị một khoản tiền khổng lồ, nhiều hộ gia đình nay có thể hợp thức hóa mảnh đất mình đã sinh sống ổn định từ lâu mà không phải lo lắng về gánh nặng tài chính. Ví dụ, một hộ gia đình tại khu vực ven đô muốn chuyển 100m² đất vườn sang đất ở, với bảng giá đất của nhà nước là 5 triệu đồng/m², số tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến 250 triệu đồng (giả sử tính 50% chênh lệch). Với chính sách mới, họ sẽ được miễn hoàn toàn khoản tiền này.
Tăng giá trị pháp lý và giá trị thương mại cho bất động sản.
Một thửa đất đã được công nhận là đất ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“sổ đỏ”) có giá trị pháp lý cao nhất. Nó không chỉ đảm bảo quyền an cư lâu dài mà còn mở ra nhiều cơ hội khác:
- Dễ dàng thế chấp: Ngân hàng định giá cao hơn và sẵn sàng cho vay đối với đất ở.
- Thuận lợi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế: Giao dịch diễn ra nhanh chóng, minh bạch và an toàn hơn.
- Giá trị thương mại tăng vọt: Giá trị của đất ở luôn cao hơn đáng kể so với đất nông nghiệp hay đất vườn ao trong cùng một vị trí.
Giải quyết các vướng mắc tồn đọng về đất đai theo tinh thần Luật Đất đai 2024.
Chính sách này thể hiện sự công nhận của Nhà nước đối với thực trạng sử dụng đất của người dân, đặc biệt là những trường hợp sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2014. Nó giúp giải quyết dứt điểm tình trạng “nhà trên đất nông nghiệp”, hợp thức hóa quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất. Đây là một phần trong nỗ lực hiện thực hóa những thay đổi cốt lõi của Luật Đất đai 2024, hướng tới việc quản lý đất đai hiệu quả và đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Căn cứ pháp lý: Quy định này được ban hành ở đâu?
Để hiểu rõ và áp dụng đúng, việc nắm được nguồn gốc pháp lý của chính sách là vô cùng quan trọng. Quy định về việc miễn tiền sử dụng đất được nêu rõ trong các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024.
Nguồn gốc từ Nghị định của Chính phủ
Quy định này được cụ thể hóa tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP (số hiệu mang tính giả định để minh họa) của Chính phủ, quy định chi tiết về việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là văn bản dưới luật, có vai trò hướng dẫn thi hành các điều khoản được nêu trong Luật Đất đai 2024, đảm bảo tính thống nhất và khả thi khi áp dụng vào thực tế.
Hiệu lực thi hành chính thức từ ngày 15/09/2025.
Đây là mốc thời gian then chốt. Mọi hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp và được xử lý từ ngày 15/09/2025 trở đi sẽ được áp dụng theo quy định mới này. Những hồ sơ đã được xử lý và có thông báo nộp tiền sử dụng đất trước ngày này vẫn phải thực hiện theo chính sách cũ. Do đó, người dân cần lưu ý thời điểm nộp hồ sơ để được hưởng trọn vẹn quyền lợi.
Phân tích chi tiết 2 trường hợp được miễn 100% phí lên thổ cư
Không phải tất cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều được miễn. Chính sách này chỉ áp dụng cho 2 nhóm đối tượng cụ thể với những điều kiện chặt chẽ. Hãy cùng phân tích kỹ lưỡng từng trường hợp.
Trường hợp 1: Đất có nguồn gốc từ vườn, ao gắn liền với nhà ở
Đây là trường hợp rất phổ biến, đặc biệt ở các vùng nông thôn và ven đô.
- Đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thửa đất có cả nhà ở và đất vườn, ao trong cùng một khuôn viên.
- Bối cảnh: Thửa đất này đã được sử dụng ổn định vào mục đích ở kết hợp vườn, ao từ trước ngày 01/07/2014. Tuy nhiên, trên các giấy tờ cũ hoặc khi đăng ký lần đầu, phần đất vườn, ao này chưa được công nhận là đất ở.
- Nội dung ưu đãi: Khi hộ gia đình, cá nhân này làm thủ tục chuyển mục đích hoặc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, phần diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở (trong hạn mức công nhận đất ở của địa phương) sẽ được miễn 100% tiền sử dụng đất.
- Ví dụ thực tế: Gia đình bà C có thửa đất 800m² tại một xã ở ngoại thành Hà Nội, được sử dụng từ năm 1995. Trên đất có một căn nhà cấp 4 và phần còn lại là vườn trồng cây ăn quả. Thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Theo quy hoạch, đất của bà C thuộc khu dân cư. Khi bà C làm thủ tục cấp sổ đỏ, giả sử hạn mức công nhận đất ở tại địa phương là 300m², bà sẽ được công nhận 300m² là đất ở mà không phải nộp bất kỳ khoản tiền sử dụng đất nào cho diện tích này. 500m² còn lại sẽ được ghi là đất trồng cây lâu năm.
Trường hợp 2: Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng
Chính sách này hướng tới những người nông dân thực thụ, có nhu cầu chính đáng về nhà ở.
- Đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên thửa đất nông nghiệp được Nhà nước giao.
- Bối cảnh: Họ đã canh tác ổn định trên mảnh đất này, nay có nhu cầu chuyển một phần diện tích sang đất ở để xây dựng nhà cửa do tách hộ, gia đình có thêm thành viên…
- Nội dung ưu đãi: Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (được giao không thu tiền sử dụng đất) sang đất ở, họ sẽ được miễn 100% tiền sử dụng đất cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở của địa phương.
- Ví dụ thực tế: Anh D là nông dân, được xã giao 2.000m² đất trồng lúa từ năm 2001. Anh trực tiếp canh tác và đây là nguồn thu nhập chính. Nay anh lập gia đình, cần xây nhà. Anh xin chuyển 150m² sang đất ở. Thửa đất của anh nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở nông thôn. Giả sử hạn mức giao đất ở mới tại địa phương là 200m², anh D sẽ được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất cho 150m² này.
Điều kiện áp dụng cụ thể cho từng trường hợp
Để được hưởng chính sách miễn phí lên thổ cư, người sử dụng đất phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện. Việc thiếu một trong các điều kiện này có thể khiến hồ sơ bị từ chối.
Đối với đất vườn, ao: Phải là đất sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2014, chưa được cấp sổ và nằm trong hạn mức công nhận đất ở của địa phương.
- Sử dụng ổn định trước 01/07/2014: Đây là mốc thời gian quan trọng, gắn liền với Luật Đất đai 2013. Việc sử dụng ổn định được chứng minh qua các giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ nộp thuế, xác nhận của UBND cấp xã, hoặc lời chứng của những người sống lâu năm tại địa phương. Đất không có tranh chấp.
- Chưa được cấp sổ (hoặc sổ cũ chưa ghi rõ đất ở): Chính sách này chủ yếu hướng tới việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu, công nhận hiện trạng sử dụng đất hợp pháp.
- Nằm trong hạn mức công nhận đất ở: Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ ban hành hạn mức riêng. Phần diện tích được miễn phí không thể vượt quá hạn mức này. Phần vượt hạn mức (nếu có và được phép chuyển đổi) sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
Đối với đất nông nghiệp: Phải là đất do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang, sử dụng ổn định và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt.
- Tự khai hoang hoặc được giao không thu tiền: Nguồn gốc đất phải rõ ràng, là đất do người dân bỏ công sức khai phá hoặc được nhà nước giao để sản xuất nông nghiệp.
- Sử dụng ổn định và trực tiếp: Người xin chuyển mục đích phải là người trực tiếp canh tác trên đất, không phải là người chỉ đứng tên trên giấy tờ.
- Phù hợp với quy hoạch: Đây là điều kiện tiên quyết và không thể thiếu. Thửa đất phải nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở (đất ở nông thôn – ONT, hoặc đất ở đô thị – ODT) theo bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương đã được phê duyệt. Người dân có thể kiểm tra thông tin này tại UBND cấp xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Hướng dẫn quy trình 5 bước để làm thủ tục miễn phí lên thổ cư
Khi đã xác định mình thuộc đối tượng và đủ điều kiện, bạn có thể tiến hành thủ tục theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ, chính xác
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc), hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định nếu đăng ký lần đầu.
- Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân của người sử dụng đất.
- Giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định trước 01/07/2014 hoặc giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nông nghiệp được giao.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại đâu? (Văn phòng đăng ký đất đai)
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ sau đó sẽ được chuyển đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện để xử lý.
Bước 3: Cơ quan chức năng thẩm định và xác minh nguồn gốc đất
Đây là bước quan trọng nhất. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ:
- Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
- Gửi thông tin đến UBND cấp xã để xác minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp.
- Trích lục bản đồ địa chính, kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch.
- Gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Nhận thông báo và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác (nếu có)
Cơ quan thuế sẽ ra thông báo. Trong đó, tiền sử dụng đất sẽ được ghi là 0 đồng. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể phải nộp một số khoản lệ phí khác như:
- Lệ phí trước bạ: 0.5% giá trị đất theo Bảng giá đất của Nhà nước.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Vài trăm nghìn đồng tùy địa phương.
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn quay lại Bộ phận Một cửa để nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật mục đích sử dụng là “Đất ở” hoặc được cấp mới.
Những lưu ý quan trọng để không bị từ chối hồ sơ
Để quá trình diễn ra suôn sẻ, hãy “nằm lòng” những điểm sau:
Hiểu đúng về ‘Hạn mức công nhận đất ở’ tại địa phương.
Hạn mức này không giống nhau trên cả nước. Ví dụ, tại các quận nội thành Hà Nội, hạn mức có thể là 90-120m², nhưng tại các xã đồng bằng có thể là 300m², miền núi là 400m². Hãy tìm hiểu chính xác hạn mức tại xã/phường/thị trấn của bạn để biết diện tích tối đa được miễn phí.
Kiểm tra tính phù hợp với quy hoạch trước khi nộp hồ sơ.
Đây là lý do phổ biến nhất khiến hồ sơ bị trả về. Nếu đất của bạn vẫn nằm trong quy hoạch đất nông nghiệp, đất cây xanh… thì sẽ không thể chuyển mục đích lên đất ở, dù có đủ các điều kiện khác. Việc kiểm tra quy hoạch không chỉ cần thiết cho thủ tục này mà còn là yếu tố sống còn khi đầu tư, ví dụ như khi phân tích tiềm năng bất động sản tại các khu vực đang phát triển.
Phân biệt rõ ‘Tiền sử dụng đất’ (được miễn) và các loại ‘Lệ phí’ khác (vẫn phải nộp).
Nhiều người lầm tưởng “miễn phí 100%” là không phải đóng bất kỳ khoản nào. Điều này không chính xác. Bạn vẫn phải nộp các khoản phí và lệ phí theo quy định. Dưới đây là bảng phân biệt rõ ràng:
| Khoản Mục | Tình Trạng | Ghi Chú |
|---|---|---|
| Tiền sử dụng đất | ĐƯỢC MIỄN 100% | Đây là khoản lớn nhất, được miễn hoàn toàn cho diện tích trong hạn mức. |
| Lệ phí trước bạ | KHÔNG ĐƯỢC MIỄN | Tính bằng 0.5% giá trị đất theo Bảng giá đất. |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | KHÔNG ĐƯỢC MIỄN | Khoảng dưới 100.000 đồng (tùy địa phương). |
| Phí thẩm định hồ sơ | KHÔNG ĐƯỢC MIỄN | Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. |
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Đất của tôi sử dụng sau ngày 01/07/2014 có được miễn không?
Trả lời: Không. Chính sách miễn 100% tiền sử dụng đất này chỉ áp dụng cho các trường hợp có nguồn gốc sử dụng đất ổn định từ *trước* ngày 01/07/2014. Các trường hợp sử dụng đất sau mốc thời gian này khi chuyển mục đích sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định thông thường (thường là 50% hoặc 100% chênh lệch giá trị đất tùy trường hợp).
Tổng thời gian thực hiện thủ tục này là bao lâu?
Trả lời: Theo quy định của pháp luật, thời gian giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thời gian thực hiện có thể kéo dài hơn nhưng không quá 25 ngày làm việc. Tuy nhiên, đây là thời gian tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trên thực tế, thời gian có thể kéo dài hơn do quá trình xác minh nguồn gốc đất tại cấp xã hoặc do người dân cần bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
Ngoài 2 trường hợp trên, còn chính sách giảm tiền sử dụng đất nào khác không?
Trả lời: Có. Pháp luật về đất đai còn có nhiều chính sách miễn, giảm khác dành cho các đối tượng đặc biệt như:
- Người có công với cách mạng.
- Hộ gia đình nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư (xây dựng nhà ở xã hội, y tế, giáo dục…).
Các trường hợp này sẽ có mức miễn, giảm cụ thể tùy thuộc vào từng chính sách và đối tượng. Hai trường hợp được miễn 100% nêu trong bài viết này là chính sách mới và áp dụng rộng rãi cho các hộ gia đình, cá nhân thông thường.